Compra e Venda

A escritura pública de compra e venda é a forma legalmente mais segura para a transferência de qualquer bem, seja ele móvel ou imóvel. Objetos mais comuns na escrituras de compra e venda:

• Casas
• Apartamentos
• Terrenos
• Loteamentos
• Edifícios
• Barcos
• Navios
• Veículos
• aeronaves
• dentre outros bens

Compra e venda é um negócio no qual um dos contratantes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de certa coisa ao outro contratante (comprador), mediante o pagamento de certo preço em dinheiro (art. 481 do Código Civil).

Na escritura de compra e venda o tabelião transcreve os fatos, o que foi declarado pelos negociantes e emite juízo sobre eles, sob a ótica de um jurista, analisando a legalidade e a adequação do negócio.

A escritura pública de compra e venda pode ser realizada para transferência de propriedade de qualquer bem, seja ele móvel: carro, barco, navio, móveis, ações ou imóvel: terreno, casa, apartamento, entre outros.

Imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos devem ser vendidos ou doados obrigatoriamente por meio de escritura pública, que é ato de atribuição exclusiva de Tabelião de Notas (Lei Federal 8935/94). A escritura pública é requisito de forma, necessária para dar validade ao negócio. Talvez, por esse motivo, a aplicação mais comum de escritura pública de compra e venda ocorra para a transferência de bens imóveis.

Embora a escritura pública de bens imóveis garanta à pessoa que está adquirindo os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura no Registro de Imóveis, no qual o imóvel está registrado, a propriedade é transferida definitivamente. Será considerado proprietário do imóvel aquele que está na matrícula junto ao Registro de Imóveis.

Diferença básica entre compra e venda e permuta: na compra e venda o preço deve ser pago em dinheiro ou valor fiduciário correspondente, na permuta o pagamento de ambas as partes é feito por meio de coisas.

Algumas restrições legais à compra e venda:

• Venda de ascendente a descendente – devem participar da escritura, anuindo com a venda, os outros descendentes e o cônjuge do alienante sob pena de anulabilidade do ato (artigo 496 do Código Civil).
• Venda entre cônjuges – somente pode ocorrer de bens excluídos da comunhão, conforme artigo 499 do Código Civil.
• Venda de bem comum ou em condomínio – deve ser respeitado o direito de preferência do outro condômino, conforme artigo 504 do Código Civil.
• Venda de fração ideal – segundo o Código de Normas vigente em Santa Catarina, é vedado lavrar escritura pública de alienação de frações ideais, quando, com base em dados objetivos, constatar a ocorrência de fraude ou infringência à lei, tendentes a instituir ou ampliar loteamento de fato ou clandestino. Referida proibição se estende à lavratura de escrituras de posse, quando esta evidenciar objetivo de regularização de loteamento clandestino, ou sua própria formação. Na dúvida, o tabelião deve submeter ao juiz, caso o interessado assim requeira, conforme artigo 804 do Código de Normas do TJSC
• Necessidade de outorga conjugal – há necessidade do comparecimento e assinatura do cônjuge do vendedor na escritura, concordando com a venda, exceto se forem casados pelo regime da separação convencional de bens (regime que necessita de escritura de pacto antenupcial firmado antes do casamento).

Dos vendedores

• Pessoa física:

1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a).

2. Certidão do estado civil dos vendedores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) expedida pelo Registro Civil há menos de 90 dias. (Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/  – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)

3. Vendedores casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública),  e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo Pacto (pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

4. Comprovante de residência.

• Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)

1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.) 

2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente),  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.

3. CND Federal – Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a Negativa Federal única, vigente a partir de 10/2014. (https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/Servicos/CertidaoInternet/PJ/Consultar/)

1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a).

2. Certidão do estado civil dos compradores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/  – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.

3. Compradores casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública),  e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo pacto (pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

4. Comprovante de residência.

• Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)

1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)

2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente),  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.

2. Certidões de ônus e de ações do imóvel, obtidas no Ofício de Registro de Imóveis, expedidas a menos de 30 dias. (Podem ser obtidas em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel. (Imóveis em Itajaí, pode ser obtido em https://portaldocidadao.itajai.sc.gov.br/servico_link/58)

4. Terreno de Marinha (Cessão de direitos de Aforamento / Ocupação) com matrícula no Ofício de Registro de Imóveis: além das certidões dos itens 1 e 2 acima, apresentar “certidão de inteiro teor” e “certidão de situação do imóvel” – disponíveis em https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/22  – Terreno de Marinha sem matrícula no Ofício de Registro de Imóveis – Apresentar certidão negativa emitida pelo Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, constando a informação de que o imóvel não possui registro, mais “certidão de inteiro teor” e “certidão de situação do imóvel” – disponíveis em https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/22

Impostos:

1. Em Itajaí a alíquota do ITBI é de 2% – Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular. – art. 52 da LC nº 20/2002 do Município de Itajaí. Remeter todos os documentos para podermos auxiliar na emissão das guias.

2. Imóvel Rural – CCIR atual paga – (https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=lYA51+Vyauwlgq-UvPU3QZw-.ccir2?windowId=e96) + Certidão Negativa de ITR  (http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidaoitr/Certidao/Emissao)

3. Terreno de Marinha (Aforamento ou Ocupação) – CAT – Certidão de autorização para transferência – Emitida pela Secretaria de Patrimônio da União – SPU, dentro do prazo de validade. (http://www.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/17) – Laudêmio: alíquota de 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.

* Impostos e taxas incidentes quitados. Apresentar as respectivas guias, comprovantes de pagamento e comprovante de quitação emitido pelo respectivo ente tributante. Deverão constar do corpo da escritura, em destaque, os valores recolhidos e os demais dados dos respectivos comprovantes de pagamento, tais como banco, data e números da autenticação bancária […] – art. 803, §1º do CNCGJ/SC. 

* Quanto ao ITBI, atualmente, não é obrigatório o recolhimento na lavratura da escritura de imóveis localizados em Itajaí/SC, de acordo com a sentença do processo nº 0301491-02.2015.8.24.0033 da Vara da Fazenda e Registros Públicos da Comarca de Itajaí/SC, será exigido o recolhimento no registro, junto ao Ofício de Registro de Imóveis. Podendo ainda, ser parcelado em até 24x. Realizando o pagamento  da 1ª parcela, do emolumento, do FRJ e do ISSQN podemos lavrar a escritura e ser levada a registro, porém o parcelamento de ITBI deve ser solicitado diretamente ao Município de Itajaí pela parte interessada. Fica a critério do(a,s) comprador(a,es) se prefere(m) recolher o ITBI e mencioná-lo na escritura ou deixar para recolhê-lo no registro da escritura junto ao Ofício de Registro de Imóveis.

Embarcações:

1. Apresentar a Provisão de registro de propriedade, (pedir a Certidão emitida pela Marinha, Delegacia da Capitania dos Portos de Itajaí, informando quem é o proprietário da embarcação e se possui ou não ônus, com emissão inferior a 30 dias).

1-Qual o valor total pago no negócio?;

2-Qual o valor total atribuído a cada bem?;

3-Qual a data do negócio?;

4-Qual a forma de pagamento (à vista ou parcelado)?;

5-Qual o meio de pagamento (dinheiro, TED, boleto bancário …)?.

6-Terá alguma cláusula especial? ex: ad corpus, ad mensuram, resolutiva, retrovenda, reserva de domínio (apenas bens móveis) etc…?

Informar se alguma da(s) parte(s) é(são) pessoa politicamente exposta, ou colaborador próximo ou parente até 2º grau de politicamente exposto, nos termos da Resolução COAF nº 29, de 07/07/2017.

Informar se houve ou não intermediação por corretor de imóveis na transação imobiliária, em conformidade com a Circular nº 0029/2007 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina, e com as Leis Complementares Estaduais nº 387, de 23/07/2007, e nº 383, de 07/05/2007; Se houve intermediação, informar: Nome completo corretor e nº CRECI.

Podem ser adiantadas as imagens de todos os documentos e informações ao e-mail escrituras@cartorioitajai.com.br para análise e inicio da escritura pública, já vamos dando andamento a escritura, evitando deslocamento das partes.

* Importante: Em todos os casos, os documentos podem ser adiantados pelo e-mail, MAS devem ser apresentados no dia agendado para lavratura, na via original ou em cópia autenticada, dispensados apenas os documentos eletrônicos que possam ter a autenticidade do certificado digital do emissor/signatário confirmada, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original (art. 799 do Código de Normas da CGJ/TJSC).

Nos atos em que o interessado ou as testemunhas não souberem ou estiverem impossibilitados de assinar, colher-se-á a impressão digital, devidamente identificada e preferencialmente do polegar direito, e assinarão, a seu rogo, pessoa capaz e duas testemunhas desse fato, com menção das circunstâncias no corpo do termo. – Art. 486 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/corregedoria-geral-da-justica/codigo-de-normas-da-cgj

Para assinatura a rogo é necessário a presença da parte impossibilitada em assinar ou não alfabetizada – para constatarmos a manifestação de vontade da mesma – mais a presença de três pessoas:

– uma delas será o assinante à rogo – pessoa que assina pelo analfabeto ou pessoa impossibilitada em assinar, que pode ser um parente ou um não parente, só não pode ser parte no ato.
– duas serão as testemunhas – Não podem ser  testemunhas: o cônjuge/ companheiro, parentes em linha reta ou colateral até o 3º grau por consanguinidade ou por afinidade, e nem amigos íntimos – conforme arts. 227 e 228 do Código Civil e art. 447 do Código de Processo Civil.

Todos devem ser maiores, precisam saber ler e escrever perfeitamente a língua portuguesa e deverão portar documento de identificação original (RG ou CNH) em bom estado de conservação e que identifique o portador pela fotografia.